خلاصهٔ تراز
در زمستان ۱۴۰۴، شاخصِ قیمتِ نهادههای ساختمانیِ شهر تهران به ۲۷۸.۶ رسید (پایهٔ ۱۴۰۲=۱۰۰)؛ یعنی نهادههای ساخت نسبت به زمستانِ سالِ قبل ۹۶.۸ درصد گرانتر شدند.
این عدد بهتنهایی مهم است، اما معنای اصلیاش وقتی روشن میشود که کنارِ شاخصِ اجاره گذاشته شود: در نزدیکترین داده مصرفکنندهٔ موجود، گزارشِ تورمِ اردیبهشت ۱۴۰۵، اجاره فقط ۳۰.۹ درصد رشدِ نقطهبهنقطه داشت.
تراز این فاصله را قیچیِ مسکن مینامد: شکافِ میانِ نرخِ رشدِ هزینهٔ ساخت و نرخِ رشدِ بازدهیِ اجاره. این قیچی الزاماً بهمعنای جهشِ فوریِ اجاره نیست؛ اما اگر پایدار بماند، میتواند توجیهِ اقتصادیِ پروژههای نو را سختتر کند، عرضهٔ آینده را محدود کند، و فشار را چند فصل بعد به قیمتِ نوساز و اجاره برگرداند.
این گزارش دربارهٔ قیمتِ زمین یا قیمتِ نهاییِ خانه نیست؛ دربارهٔ نهادههای ساخت است. اما همین نهادهها یکی از مسیرهای پنهانِ انتقالِ تورم به مسکنِ آیندهاند.
۱قیچی چیست؟ نهادههای ساخت در برابر اجاره
دو نرخِ رشد را کنار هم بگذارید:
- هزینهٔ نهادههای ساخت (تهران، زمستان ۱۴۰۴)، نقطهبهنقطه: ۹۶.۸ درصد
- شاخصِ اجاره (کشور، اردیبهشت ۱۴۰۵)، نقطهبهنقطه: ۳۰.۹ درصد
این دو عدد از یک دامنه و یک دوره نیستند — یکی شاخصِ نهادههای ساختمانیِ شهر تهران است، دیگری شاخصِ اجاره در گزارشِ تورمِ خانوارهای کشور. پس مقایسهشان مقایسهٔ سطح نیست؛ مقایسهٔ سرعتِ رشد است. و در همین سطحِ سرعت، فاصله چشمگیر است: هزینهٔ ساخت بیش از سه برابرِ اجاره میدود.
این شکاف یک منطقِ اقتصادی دارد. سازندهای که میسازد تا بفروشد یا اجاره دهد، هزینهٔ تمامشدهاش با سرعتِ نزدیک به ۹۷ درصد بالا میرود، اما بازدهیِ اجارهای که بازار به او میدهد با سرعتِ حدودِ ۳۱ درصد. وقتی این دو از هم جدا میشوند، حاشیهٔ توجیهِ ساخت فشرده میشود.
در گزارشِ «تورم نابرابر» نشان دادیم که آرامشِ نسبیِ اجاره (۳۰.۹٪ در برابرِ میانگینِ تورمِ بالای ۸۰٪) فریبنده است. این داده، همان نکته را از سمتِ عرضه تأیید میکند: اجاره آرام است، اما هزینهٔ ساختِ پشتِ آن، آرام نیست.
۲روندِ چهار فصل؛ جهشِ زمستانی از کجا آمد
این رقم یکشبه نیامد. جدولِ خودِ مرکز آمار، روندِ پلکانی و شتابگیرندهٔ ۱۴۰۴ را نشان میدهد:
تابستان یک مکثِ کوتاه بود؛ تورمِ فصلی به ۶.۳ درصد افتاد و آن زمان «کاهشِ فشار» خوانده شد. اما این آرامش دوام نیاورد. پاییز تورمِ فصلی سه برابر شد و زمستان به ۳۶ درصد در یک فصل رسید — بزرگترین جهشِ فصلیِ این دوره. در نتیجه، تورمِ نقطهبهنقطه در طولِ سال از ۳۸.۷ به ۹۶.۸ درصد رفت؛ سرعتِ رشد، خودش بیش از دو برابر شد.
۳کدام نهادهها فشار را ساختند؟
تورمِ نهادهها یکنواخت نیست. تفکیکِ گروهها نشان میدهد فشار از کجا میآید (همه نقطهبهنقطه، زمستان ۱۴۰۴):
| گروه | تورم نقطهبهنقطه |
|---|---|
| چوب | ۲۰۸.۵٪ |
| تأسیسات مکانیکی و عایق حرارتی | ۱۴۸.۰٪ |
| تأسیسات برقی | ۱۱۹.۹٪ |
| آهنآلات، میلگرد، پروفیل و نرده | ۱۰۵.۰٪ |
| شیرآلات بهداشتی | ۹۵.۱٪ |
| نقاشی ساختمان | ۸۳.۱٪ |
| ایزوگام، قیرگونی و آسفالت | ۸۲.۵٪ |
| خدمات (دستمزد) | ۷۸.۱٪ |
| گچ و گچکاری | ۶۰.۵٪ |
| شیشه | ۴۳.۲٪ |
| کرایه ماشینآلات | ۲۸.۸٪ |
پراکندگی شدید است: از چوب با ۲۰۸ درصد تا کرایهٔ ماشینآلات با ۲۹ درصد. اقلامی که بیشترین جهش را دارند — چوب، تأسیساتِ مکانیکی، تأسیساتِ برقی — وابستگیِ بیشتری به واردات و نوسانِ ارز دارند. این الگو با سازوکارِ کلیِ تورم میخواند: فشار از کانالِ ارز و واردات وارد میشود و خود را در اقلامِ وارداتیتر زودتر و شدیدتر نشان میدهد.
و فشار فقط در اقلامِ حاشیهای نیست. چهار گروهی که بیشترین وزن را در شاخص دارند — خدمات (۲۵.۴)، آهنآلات (۲۲.۵)، تأسیساتِ مکانیکی (۱۶.۲) و تأسیساتِ برقی (۱۴.۲) — رویهم بیش از سهچهارمِ سبد را میسازند، و سهتای آنها جهشِ سهرقمی یا نزدیک به آن داشتهاند. یعنی این تورم در قلبِ سبدِ ساخت نشسته، نه در حاشیهٔ آن.
۴پروانهها؛ شاهدِ همسو، نه اثباتِ علت
اگر توجیهِ ساخت سختتر شده باشد، باید ردِ آن را در رفتارِ سازندهها جست. دادههای پروانهٔ ساختمانی با این فرضیه همخواناند — هرچند علتِ مستقیمِ جهشِ زمستان را اثبات نمیکنند.
بر اساس دادههای مرکز آمار، در بهار ۱۴۰۴ تعدادِ کلِ پروانههای ساختمانیِ صادرشده در نقاطِ شهریِ کشور حدود ۳۰٬۰۷۱ فقره بود — ۲۲.۶ درصد کمتر از زمستانِ سالِ قبل (۴۱٬۸۸۲ فقره).
اینجا باید دقیق بود: داده پروانهٔ بهار ۱۴۰۴ از نظرِ زمانی جلوتر از جهشِ زمستان ۱۴۰۴ است، پس نمیتواند معلولِ آن باشد. اما هر دو در یک سال و یک جهت حرکت کردهاند: در سراسرِ ۱۴۰۴، هزینهٔ نهادهها بالا رفته و صدورِ پروانه ضعیف مانده است. این همسویی، فرضیهٔ تضعیفِ عرضه را تقویت میکند. هر پروانهای که امروز صادر نمیشود، واحدی است که چند سالِ دیگر به بازار نمیرسد؛ به این معنا، کمبودِ عرضهٔ آینده همین حالا در حالِ شکلگرفتن است.
۵چرا برای خانوار مهم است؟
این گزارش دربارهٔ یک شاخصِ فنی است، اما پیامدش به زندگیِ خانوار میرسد — از سه مسیر.
نخست، قیمتِ مسکنِ نو. بخشی از هزینهٔ بالاترِ نهاده، در قیمتِ تمامشده و قیمتِ فروشِ واحدهای نوساز منعکس میشود.
دوم، اجارهٔ آینده. آرامشِ امروزِ اجاره موقتی است. اگر عرضهٔ نو کم شود و تقاضا بماند، فشار با تأخیرِ چندساله به اجاره برمیگردد.
سوم، شکافِ طبقاتی. اینجا قیچیِ مسکن به نابرابریِ تورم وصل میشود.
۶سه سناریو
شوک تشدید
اگر ارز دوباره جهش کند، اقلامِ وارداتیِ ساخت (چوب، تأسیسات، فولاد) سریعتر بالا میروند و قیچی بازتر میشود؛ ضعفِ صدورِ پروانه عمیقتر و کمبودِ عرضهٔ آینده جدیتر میشود.
فرسایش کنترلشده (پایه)
هزینهٔ نهاده بالا میماند، صدورِ پروانه ضعیف میماند، و کمبودِ عرضه بهتدریج انباشته میشود — بدونِ انفجارِ ناگهانی، اما با فشارِ پیوسته بر قیمت و اجارهٔ آینده.
آرامش محدود
اگر فشارِ ارزی فروکش کند، سرعتِ رشدِ نهادهها کم میشود؛ اما تا وقتی شکافِ ساخت و اجاره ترمیم نشده، توجیهِ ساخت برنمیگردد و عرضه ضعیف میماند.
۷رادارِ ماههای بعد
چه چیزی را دنبال کنیم
- شاخصِ نهادهها (فصل بعد). آیا جهشِ زمستان ادامه مییابد یا فروکش میکند.
- صدورِ پروانه. ادامهٔ ضعف، تأییدِ تضعیفِ عرضهٔ آینده است.
- قیچیِ ساخت-اجاره. اگر فاصلهٔ نرخِ رشد بازتر شود، فشار بر عرضه بیشتر میشود.
- اقلامِ وارداتی (چوب، فولاد، تأسیسات). سیگنالِ زودهنگامِ کانالِ ارز.
منابع و دانلود
منبع: مرکز آمار ایران — شاخص و متوسط قیمت نهادههای ساختمانی شهر تهران، زمستان ۱۴۰۴ (پایهٔ ۱۴۰۲=۱۰۰)؛ و گزارش شاخص قیمت مصرفکننده، اردیبهشت ۱۴۰۵ (برای عدد اجاره). داده صدور پروانه: مرکز آمار ایران. تحلیلِ اطلاعاتیِ تراز؛ توصیهٔ حقوقی، مالی یا سرمایهگذاری نیست.
سنجههای این گزارش · روش تراز
این سنجهها بر پایهٔ روشِ تراز و محتوای همین گزارش تهیه شدهاند و در چارچوب روش کار تراز قابل خواندناند.